發(fā)布日期：2021-8-15 20:04:18 訪問(wèn)次數(shù)：1096
一提到房子，人們的第一印象就是房?jī)r(jià)非常高，就是財(cái)富的象征。在過(guò)去二十多年里，我們國(guó)家的房?jī)r(jià)一直是漲多跌少，房?jī)r(jià)一路上漲，已經(jīng)漲得越來(lái)越高了。根據(jù)中指研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年2月底，全國(guó)前100城的新建商品房平均售價(jià)為15884元/平方米，環(huán)比上漲0.2%，同比上漲4.01%；二手房住宅平均售價(jià)為15585元/平方米，同比上漲3.30%。可以看出，就算是購(gòu)買一套建筑面積為90平方米的小戶型房子，一套房子下來(lái)也要135萬(wàn)元。面對(duì)這么高的房?jī)r(jià)，30%的首付也要40萬(wàn)元，按照現(xiàn)在6.125%的房貸利率，就算貸款30年，每個(gè)月也要近5700多元。
從上面這一組數(shù)據(jù)中可以看出兩個(gè)問(wèn)題，一方面是房?jī)r(jià)還位居高位，已經(jīng)嚴(yán)重偏離了居民的收入水平，所以目前人們的購(gòu)房壓力非常大；在另一方面，目前房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭已經(jīng)被慢慢遏制了下來(lái)，同比上漲只有4.01%，不足5%。也就是說(shuō)，目前我們國(guó)家的房?jī)r(jià)走勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越穩(wěn)定了。房?jī)r(jià)能出現(xiàn)這樣的走勢(shì)，就是國(guó)家最近幾年對(duì)樓市調(diào)控的成果。特別是今年以來(lái)，國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控力度更大了，不僅針對(duì)限購(gòu)和銷售等調(diào)控政策進(jìn)行了“打補(bǔ)丁”，堵住了炒房客投資房產(chǎn)的漏洞，同時(shí)對(duì)樓市金融調(diào)控政策也在不斷收緊。特別是在銀監(jiān)會(huì)的“限貸令”的影響之下，現(xiàn)如今的房企不僅融資越來(lái)越困難，同時(shí)現(xiàn)在很多銀行的房貸額度也已經(jīng)見底了，這讓房企們回籠資金的速度受到了很大影響。
在筆者看來(lái)，在目前的樓市的政策環(huán)境下，未來(lái)房?jī)r(jià)已經(jīng)很難繼續(xù)上漲了。更重要的是，現(xiàn)如今我們國(guó)家的住房資源已經(jīng)過(guò)剩了，根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，全國(guó)96.86%的城鎮(zhèn)家庭都已經(jīng)有了房子，并且戶均已經(jīng)超過(guò)了1.5套。目前我們國(guó)家的常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過(guò)60%，估計(jì)城鎮(zhèn)化率為44%，根據(jù)以上數(shù)據(jù)計(jì)算可以得出一個(gè)結(jié)論，目前僅城鎮(zhèn)戶口家庭擁有的房子就已經(jīng)足夠城市中的人居住了，并且還會(huì)有一些剩余。因此可以看出，目前我們國(guó)家的住房資源已經(jīng)過(guò)剩，隨著我們國(guó)家對(duì)炒房現(xiàn)象的不斷打擊，未來(lái)房?jī)r(jià)也已經(jīng)失去了繼續(xù)上漲的動(dòng)力。
在筆者看來(lái)，在住房資源已經(jīng)過(guò)剩和樓市調(diào)控政策不斷收緊的大環(huán)境下，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)越來(lái)越穩(wěn)定，并且房?jī)r(jià)將在穩(wěn)定的走勢(shì)中再根據(jù)真實(shí)的供需關(guān)系慢慢回歸合理水平。因此，在未來(lái)10年，樓市的問(wèn)題將不再是高房?jī)r(jià)，而是這3個(gè)“新問(wèn)題”。
第一個(gè)問(wèn)題：未來(lái)幾年，買房子或?qū)⒚媾R房?jī)r(jià)滯漲甚至下跌的情況
雖然不建議投資房產(chǎn)，但是誰(shuí)也不愿意自己的房子貶值。特別是今明兩年準(zhǔn)備買房的人們，目前的房?jī)r(jià)還位居高位，人們?yōu)榱速I一套房子，光首付就要掏空一個(gè)家庭幾十年的積蓄，并且還要背負(fù)二三十年的房貸。可以看出，人們?yōu)榱速?gòu)買一套房子，不僅花光了積蓄，還要透支未來(lái)幾十年的工資才能購(gòu)買一套房子，也就是說(shuō)，房子將是一個(gè)家庭最重要的財(cái)富。
所以就算是剛需購(gòu)房者，剛需購(gòu)房者也不希望自己買的房子出現(xiàn)貶值。但是在今明兩年購(gòu)買房子，未來(lái)幾年就將面臨房?jī)r(jià)滯漲甚至下跌的情況。就比如對(duì)于一些人口不斷流失的三四線城市，隨著人口的不斷流失和調(diào)控政策的收緊以及棚改結(jié)束，這些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)失去了人口和資金的支撐。所以這些城市的房?jī)r(jià)在未來(lái)幾年大概率會(huì)出現(xiàn)滯漲甚至下跌的情況。
第二個(gè)問(wèn)題：未來(lái)持有房產(chǎn)的成本將越來(lái)越高
在我們國(guó)家，人們之所以熱衷于投資房產(chǎn)，有一方面的原因就是持有房產(chǎn)的成本非常低。目前在我們國(guó)家持有房產(chǎn)的成本只有資金成本、房貸利息和物業(yè)費(fèi)了，跟房?jī)r(jià)上漲的幅度相比，這些持有房產(chǎn)的成本幾乎可以忽略不計(jì)。但是最近幾年，隨著房?jī)r(jià)越漲越高，人們對(duì)房產(chǎn)稅的呼聲越來(lái)越高了。
今年以來(lái)，關(guān)于房產(chǎn)稅的消息越來(lái)越多了，很多專家都認(rèn)為，房產(chǎn)稅大概率會(huì)在“十四五”期間出臺(tái)，也就是在未來(lái)5年內(nèi)出臺(tái)。而房產(chǎn)稅會(huì)大大提高持有房產(chǎn)的成本，特別是持有房產(chǎn)比較多的人，持有的房產(chǎn)越多，需要繳納的房產(chǎn)稅比例就會(huì)越高。另外，除了房產(chǎn)稅之外，目前河北省、湖南省和云南省都已經(jīng)出臺(tái)了房東稅。可以看出，不管是房東稅還是房產(chǎn)稅，隨著這些稅收的出臺(tái)，都會(huì)導(dǎo)致持有房產(chǎn)的成本大幅上升。
第三個(gè)問(wèn)題：隨著房子的金融屬性減弱，房子流動(dòng)性將變得越來(lái)越差
現(xiàn)如今，隨著國(guó)家對(duì)樓市金融調(diào)控政策不斷收緊，特別是在“限貸令”的影響下，目前我們國(guó)家的房子的金融屬性正在慢慢減弱。就比如現(xiàn)如今很多城市的二手房貸款都受到了影響，不少銀行都已經(jīng)暫停了二手房的貸款業(yè)務(wù)，這導(dǎo)致目前房子的流動(dòng)性將變得越來(lái)越差。對(duì)于房子來(lái)說(shuō)，雖然現(xiàn)在價(jià)值比較高，但是如果賣不出去就只是紙面上的財(cái)富，只有賣掉的房子才屬于真正的財(cái)富。
但是現(xiàn)如今不僅房子的金融屬性不斷減弱，房子的流動(dòng)性變得越來(lái)越差，同時(shí)在很多三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了房多人少的現(xiàn)象。在這種情況下，未來(lái)在一個(gè)城市房子將出現(xiàn)賣不掉也出租不出去的情況。對(duì)于這樣的房子，對(duì)于人們來(lái)說(shuō)不僅不是財(cái)富，反而是一種負(fù)擔(dān)。
今日話題：對(duì)于以上3個(gè)問(wèn)題和未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，大家有什么看法呢？歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論！
