發布日期：2023-11-27 18:00:22 訪問次數：827
1—10月份，全國房地產開發投資95922億元，同比下降9.3%。地產下行的壓力會持續下去嗎？為什么持續不斷出臺的政策未能起到預期作用？當前房地產市場真正的核心問題出在哪里？
對此，中銀國際證券首席經濟學家、北大國發院兼職教授徐高表示當前房地產市場的主要矛盾是地產開發商居高不下的信用風險。 2021 年出臺的地產“三條紅線”政策比較明顯地打壓了地產開發商的融資，使得整個地產市場陷入了惡性循環。一方面是地產開發商因資金鏈緊，信用風險高。另一方面是銀行擔心壞賬風險，所以不太敢給地產開發商放貸款。更重要的是購房者擔心房子爛尾不敢買房。銀行的惜貸和老百姓的惜購反過來使得開發商資金鏈更緊，信用風險更高，從而使得銀行更惜貸，老百姓更惜購，形成了惡性循環。
在2022年，這種惡性循環已經形成。現在如果不能把地產開發商信用風險給控制住，整個地產市場很難恢復正常。我們看到，今年出臺了“認房不認貸”等一系列需求面刺激政策之后，地產銷售仍然很低迷。這是因為這些需求面的刺激政策并沒有觸及到當前地產市場的主要矛盾，也就是開發商信用風險，自然也很難改善整個房地產市場的狀況。
徐高：表示地產行業陷入當前的局面，跟“三條紅線”這樣過于嚴厲的融資緊縮政策是密切相關的。這種融資緊縮政策的初衷可能是好的，但運行了兩年多造成的結果大家都已經看到了，給整個地產行業、整個經濟都帶來比較大的下行風險。因此，這樣的政策應該及時糾偏。由于融資緊縮政策已經產生了行業內的惡性循環。這時候就需要積極地增加對地產開發商的融資支持。
除此而外，我們還要注意到“三條紅線”政策推出以來，地產供給已顯著收縮。當前，地產新開工面積已經相較2021年下降了約 2/ 3，在建面積下降了約1/ 2。未來的地產供給會非常緊，為未來房價上漲埋下了種子。這個時候更要盡快地恢復開發商的融資，恢復開發商的投資意愿，讓他們加緊修房子，否則在不遠的未來，房價上漲壓力恐怕會非常大。
對于未來房價，徐高表示就短期而言，當前房地產市場是供過于求的，房價有下跌壓力。但在不遠的未來，房價可能會有不小的上漲壓力。
當前的當務之急是，第一，恢復地產的開發融資，把整個行業從惡性循環里給拯救出來。第二，及時地廢止集中供給的政策，加大土地的供給，尤其要加大大城市的土地供給，并通過各種政策來刺激房屋的建設，讓地產供給快速恢復正常，這樣才能夠通過供給的擴張來平抑房價。否則，大城市房價上漲的壓力會相當大。
