發布日期：2021-9-7 7:21:17 訪問次數：1081
為持續反映中國居民置業心態，中指調查每月底持續開展對全國城市居民的置業意愿調查，并基于調查數據形成分析報告，以動態了解最新形勢下，居民置業信心、置業計劃、政策及價格預期等。
本次調查依托CREIS中指·云調研平臺形成問卷。通過房天下網站平臺、房天下經紀云、中指調查公眾號以及中指研究院各分院等渠道進行問卷收集。本次共計收集問卷約16000份。現將問卷填答情況進行系統匯總，供行業和社會各界參考。
劃重點：
購房需求降至新低：8月受訪者購房需求占比較上月下降8個百分點，購房需求降至近半年來新低水平，長三角需求降幅尤為突出。
觀望情緒提升：8月全國置業到訪占比呈現觸頂回落趨勢，伴隨熱點城市快速降溫影響，觀望情緒開始逐步顯現。
政策收緊預期減弱：伴隨新一輪調控政策出臺，熱點城市市場呈現快速降溫，8月政策收緊預期環比下降12個百分點，一線和長三角政策收緊預期仍較強。
短期房價以穩為主：8月45%的受訪者認為短期房價將保持平穩，認為房價持續上漲購房者占比降至29%，上漲預期逐漸下降。
置業意愿大幅下降：房價上漲動力減弱，置業意愿出現明顯下降，8月受訪者購房意愿強于上月的占比較上個月下降9個百分點。
受訪者一覽
與往期略有不同，此次參與調查的受訪者主要以二線為主，一線和三四線相對較少。看城市能級和年齡，受訪者中，絕大部分是在較高能級城市工作的青年，主要集中于85后～95后，是目前購房需求的主力軍，看區域分布，受訪者多在經濟活力較大的國家級城市群工作和居住，因為這些地區房地產市場相對發達。
圖：2021年8月受訪者年齡和城市能級占比
圖：2021年8月受訪者城市分布熱力圖（需要換圖）
購房計劃
◆ 計劃買房
購房置業需求下降至近半年最低值：本次調查中，67%的受訪者擁有購房置業需求，占比較上月下降了8個百分點，計劃購房置業需求出現下降；分能級來看，各能級城市的受訪者有購房計劃的占比均出現了下降，其中一線下降11%，降幅最大，二線、三四線均下降了8%，縣城下降了3%；分區域來看，長三角下降12%，降幅最大，珠三角、京津冀計劃購房的下降占比也均超過10%，成渝、長江中游等區域小幅下降。整體來看，本月受訪者的購房置業需求下降明顯，為近半年以來的最低值。
圖：2021年3月-2021年8月受訪者有購房計劃的占比（全國和分能級）
圖：2021年3月-2021年8月受訪者有購房計劃的占比（分區域）
◆計劃購房時間
半年內購房者占比小幅提升：2021年8月，有21%的受訪者計劃在半年內買房，與上個月相比提升了3個百分點；計劃半年到1年內和1~2年購房的占比分別為36%和24%，均下降了2個百分點，整體計劃置業時間出現小幅提前。近期多個城市提升了房貸利率，置業成本提升，剛需購房者對未來的購房風險有了更多擔憂，因此加快了購房時間。
圖：2021年3月-2021年8月購房計劃的時間分布
置業準備和渠道
◆ 置業準備
觀望情緒提升，置業到訪占比仍較高：8月，有77%的受訪者表示曾到訪過售樓處或中介場所看房，這一占比處于歷史中等偏高位置；從不同城市等級來看，受訪者到訪率隨城市能級降低而呈現下降趨勢，其中，一線城市到訪比例達86%，為各能級最高，縣城到訪占比為66%，為各能級最低。近兩個月，購房者置業情緒有所下降，全國、一線、三四線城市售樓處到訪占比均出現下滑跡象，觀望情緒氛圍逐步提升，但整體市場置業準備行為依然相對較高。
圖：2021年8月受訪者到訪購房場所情況（全國和不同能級）
◆ 置業渠道
置業渠道多樣化，網絡在線營銷崛起：本月，從調查的反饋來看，第三方渠道、老帶新、自然來訪成為置業者獲取置業渠道的主要三種方式，同時伴隨地產行業數字化和智能化升級，網絡在線營銷也逐漸成為了新的置業渠道方向。從不同能級看，第三方渠道仍是一線城市最主要的置業渠道來源，一線城市房地產行業已經進入存量時代，疊加政府強調控影響，市場呈現逐步降溫，第三方渠道逐漸發力，積極進行市場拓客。
圖：2021年8月受訪者置業渠道來源（全國和不同能級）
產品需求
◆ 產品類型需求
一線偏愛別墅，珠三角、長三角改善置業需求旺盛：為了更好地了解目前置業者對產品的需求，本次調查詢問了受訪者對產品類型的訴求，有近五成的受訪者表示下一次置業會購買別墅（疊拼/聯排/獨棟）。綜合購買能力和購房成本來看，不同能級城市中，一線城市計劃購買疊拼的占比和二線城市計劃購買獨棟的占比均為23%，為各種產品類型最高；而三四線和縣城因為購買力有所下降，計劃購買小洋房的占比較高。從不同區域來看，長三角和珠三角因居民購買力比較強，因此對改善型產品尤其是別墅需求較高，占比均超過六成；京津冀、成渝、長江中游、山東半島、海峽西岸對洋房需求較大，占比為四成左右；中原、關中、哈長城市群、遼中南對剛需產品小高層需求較大，占比超過四分之一。可以發現，隨著不同能級城市和區域客群市場的分化，置業者對產品的需求差異也比較明顯。
圖：2021年8月受訪者對產品類型需求（全國和不同能級）
圖：2021年8月受訪者對產品類型需求（不同區域）
◆ 產品戶型需求
三室戶型最受青睞：隨著生活水平提升，居民置業的要求也不斷提高，超過五成的受訪者青睞于三室戶型。從不同能級來看，二線和三四線級市對三室兩廳一衛的戶型需求最大，占比均超過三成；一線城市因購買力和資金成本等因素影響，大戶型占比需求有所下降，小戶型需求占比明顯提升，其中一室戶型需求占比達到18%。從不區域來看，哈長城市群、遼中南對兩室戶型需求旺盛，占比超過三分之一，而京津冀、長江中游、山東半島、中原、海峽西岸均對三室戶型比較青睞，占比超過五成。
圖：2021年8月受訪者對產品戶型需求（全國和不同能級）
圖：2021年8月受訪者對產品戶型需求（不同區域）
◆ 產品面積需求
100-120㎡產品最受歡迎：調查顯示，置業者對面積的需求集中在100-120㎡，因為該面積段既可滿足單身、結婚等剛需要求，也可滿足有孩家庭的改善需求。值得注意的是，在經濟越發達的地方，購房成本越高，導致低面積段產品需求相對旺盛。在一線城市中，60㎡以下的產品需求占比為12%，這一占比遠遠超過其余能級城市，主要是因為“新一線城市居民”整體購房能力有限，“以面積換房”成為能夠在一線城市“安居樂業”的首要選擇。從不同區域來看，除了珠三角和京津冀地區的面積需求集中在80-100㎡外，其余大部分區域均集中在100-120㎡。
圖：2021年8月受訪者對產品面積需求（全國和不同能級）
圖：2021年8月受訪者對產品面積需求（不同區域）
未來預期
◆ 政策預期
樓市政策預期穩中偏緊：住建部近期再次約談多個城市，為進一步維持房地產市場穩定，多個城市出臺二手房指導價及學區房監管等調控政策，導致樓市熱度持續下降。在此次調查中，有27%的受訪者預期未來樓市政策將會趨緊，相較于上個月下降了12個百分點，政策收緊預期出現大幅下降，同時有38%的人預期政策保持平穩。整體來看，受訪者對未來樓市調控政策預期逐漸趨于平穩，認為將會保持目前的嚴厲調控。
一線和長三角政策收緊預期較強：在不同能級城市中，一線城市有44%的受訪者認為未來的政策將會持續趨緊，遠超過其他能級城市；二線城市有42%的受訪者表示樓市政策將會保持穩定，這一占比為各能級城市中最高。在不同區域中，長三角區域有45%的受訪者預期未來政策會繼續趨緊，主要因為長三角區域土拍市場競爭激烈、樓市房價上漲壓力較大，政府調控預期隨之提升。
圖：2021年8月受訪者對未來樓市政策預期（全國和不同能級）
圖：2021年8月受訪者對未來樓市政策預期（不同區域）
◆ 房價預期
整體房價預期以穩為主：近期調控力度越來越大，樓市監管越來越嚴厲，樓市降溫明顯。據調查顯示，有45%的受訪者認為所在城市的房價將會持續保持平穩，認為房價仍會上漲的占比僅為29%。
一線和長三角區域房價上漲壓力仍在：對于不同能級城市，一線城市有47%受訪者認為房價會繼續上漲，遠超其他能級城市，他們認為一線城市房產價值依然較為優越，未來仍是保值增值型資產；二線城市有52%的受訪者認為所在城市房價會保持相對穩定。對于不同區域，長三角區域民營經濟較為發達、財富藏富于民，疊加產業升級帶動人口吸引力持續增強、人口持續流入等因素影響，整體區域購買支撐力相對較強，近五成的受訪者短期仍然看好房價上漲。
圖：2021年8月受訪者對房價的預期（全國和不同能級）
圖：2021年8月受訪者對房價的預期（不同區域）
購房意愿
◆ 購房意愿出現明顯下降
8月，多個城市出臺二手房指導價，大幅提升購房者首付門檻、降低新房整體套利空間，可以精準有效打擊投資客、中介機構惡意炒房，遏制房價快速上漲，致使樓市熱度出現降溫，本月34%的受訪者購房意愿強于上個月，較上個月下降9個百分點，降幅較為明顯。
圖：2021年3月-2021年8月受訪者相比上月本月購房意愿的態度變化
◆ 一線城市購房情緒持續高位，二線城市購房意愿表現最為平穩
意愿最強：本月在一線城市的受訪者中，有58%的受訪者購房意愿強于上個月，這一占比較上個月下降了8個百分比，但仍遙遙領先于其他能級城市，一線城市購房情緒仍位居高位。
圖：2021年8月受訪者相比上月購房意愿的態度變化（不同能級）
◆ 長三角置業意愿持續增強，京津冀購房意愿明顯減弱
意愿最強：長三角地區前期房價快速上漲帶動購房者置業預期提升，目前整體市場置業信心較為充足，約有53%受訪者購房意愿強于上個月，顯著高于其他區域。
意愿最弱：京津冀地區購房者意愿相較于上個月減弱的占比達25%，為各區域最高。主要是該區域近幾年政策調控力度較強，致使樓市熱度一直處于低溫狀態，近期隨著北京調控進一步升級，市場持續低溫，置業意愿整體較弱。甚至環京多個城市房價出現下跌，置業者對京津冀地區未來房價上漲信心不足，購房意愿隨之下降。
圖：2021年8月受訪者相比上月本月購房意愿的態度變化（不同區域）
總結和企業策略建議
◆ 總結
總結來看，房地產市場呈現明顯轉向跡象，熱點城市出現快速降溫，置業需求降至新低水平，房價快速上漲受到明顯遏制，短期居民置業意愿顯著下滑，觀望情緒逐步顯現，置業到訪占比開始觸頂回落。購房者認為短期樓市政策仍將維持穩中偏緊狀態，伴隨二手房指導價、學區房嚴控覆蓋范圍不斷擴大，資金監管日益趨嚴，房屋回歸居住屬性趨勢將越來越明顯，短期房價將趨于穩定狀態。
◆ 企業策略建議：調整城市提升營銷力度，中西部省會城市小步快走，強化“以銷定投”發展策略
近期，樓市調控效果逐步顯效，二手房指導價成為“必殺器”在熱點城市逐步蔓延，能有效大幅提升購房者首付門檻、降低新房整體套利空間，可以精準打擊投資客、中介機構惡意炒房，遏制房價快速上漲，疊加學區房重磅整頓、“限購、限貸”調控升級、銀行放貸周期延長等因素影響，樓市熱度出現降溫趨勢，深圳、上海、廣州、寧波等熱點城市市場逐步回調，搶房、網紅盤等現象有所緩解。經過本輪城市房產升值幅度，購房者認為核心城市資產保值增值效應明顯，疊加前期房價快速上漲帶動置業預期提升，目前一線、長三角區域市場置業信心仍較為充足，可充分利用市場預期，適度增加營銷力度提升銷售回款金額；武漢、濟南、長沙等省會城市市場支撐度仍較強，可提升開盤頻率實現快速去化。今年以來，房企“三道紅線”調控威力日益顯效，疊加8月多個城市延遲集中土拍、優化土拍規則因素影響，致使房企投資容錯率進一步降低，房企投資邏輯將快速向“以銷定投”方向轉變，審慎進行投資拿地，建議房企及時調整發展策略，逐步優化投資結構，在集中拍地過程中規避高價地，保障企業安全穩健運營。
主筆分析師：王亮 張廣杰
